위기의 세입자 ‘깡통전세’ 주의보

대출금과 전세금을 합친 금액이 집값보다 높은, 이른바 깡통주택들이 늘고 있다. 
전국적으로 무려 18만 5천 가구에 달해, 10가구 중 1가구가 깡통전세인 상황이다. 
부동산하락으로 확산되는 깡통전세, 문제점과 원인, 대책을 알아본다. 


위기의 세입자 ‘깡통전세’ 주의보 

 

수도권의 신축 아파트 단지, 전셋집 구하기가 하늘의 별따기라는 요즘 
어찌된 영문인지 이곳의 전세 매물에는 입질초자 없다. 

 

대출금과 전세금을 합친게 오히려 집값보다 높은 이른바 깡통주택들이다. 
이 같은 깡통주택은 전국적으로 18만 5천 가구로 세입자들의 피해가 늘고 있다. 

 

KB연구소에 따르면, 전세금을 포함해 주택담보대출 비율이 70%가 넘는 집의 세입자가 34만 가구에 이른다.

 

376만 전세 가구에서 열 곳 중 한 곳이 보증금을 떼일 깡통전세로 전락할 위험이 있다는 것이다. 

 

그렇다면, 왜 유독 수도권에서 깡통전세가 늘어나고 있는 것인지 알아보자. 

 

인천의 신도시로 꼽히는 영종지구에는 약 만 여세대가 분양을 받은 곳인데도 저녁 7시에 찾아간 
도로와 아파트에는 불이 꺼져있다. 지난달 입주가 시작했지만 전체 10%의 주민만이 입주한 상태다. 

 

이는 기반시설 부족에, 부동산 가격마저 하락하면서 주민들이 입주를 거부하고 있기 때문이다. 

 

최근 부동산 전문가들은 집값 하락이 두드러진 곳으로 이곳 인천 영종과 경기도 파주, 용인까지 4곳을 꼽았다. 

 

버블세븐지역으로 집값 급등의 진원지였던 용인 역시 집값하락으로 매매는 물론 전세까지 거래가 뚝 그쳤다. 
사정이 이렇다보니, 깡통전세인 줄 알면서도 형편이 안 돼 재계약을 하는 사례가 많다. 

 

그렇다면 부동산의 불패신화의 근원지, 서울 강남은 어떨지 살펴보자. 

강남 역시 가격하락세는 피해가진 못했는데 2006년 최고가와 비교해 재건축의 상징인 
대치동 은마아파트가 27%, 개포 주공1단지가 30% 가격이 떨어졌다. 

 

재태크 수단 1호로 꼽으며 대충 빚을 져가며 아파트를 샀다가, 오히려 집값이 떨어져 
이자부담만 커지고 있는데. 수도권의 신도시 개발지역은 가격 하락폭이 특히 크다는 점에서 
세입자들의 각별한 주의가 요구되고 있다. 

 

전셋값이 치솟는데도 전세 매물이 없는 이상 현상 때문에 근저당이 높게 설정돼 있어 
위험한 걸 알면서도 세입자들은 울며 겨자먹기로 들어갈 수밖에 없다. 

 

실제로 경매에 넘어간 아파트와 연립, 다세대 중 전입신고일이 
근저당 설정일보다 늦은 경우가 해마다 늘어나고 있다. 

 

깡통전세는 수도권지역 일부에서만 나타나고 있지만, 집값이 지속적으로 하락하고 
전세가가 계속 상승하면 더욱 확산된다는 우려의 목소리가 나오고 있다. 

 

깡통전세를 피하는 법에 대해 알아보자. 

 

무엇보다 가장 좋은 방법은 융자 많은 집을 피하는 게 중요하다. 해당 주택의 등기부등본을 확인해 
저당이 얼마나 잡혀있는지 살펴보는 게 상책인데 수도권 주택의 경매낙찰가는 시세 70%에서 75% 수준에서
결정되는 경우가 많아 근저당 금액이 집값의 20%이상 설정돼있으면 피하는 게 좋다. 

 

전세계약 이후에는 해당 주민센터에서 임대차계약서 확정일자를 받은 동시에 전입신고를 해둬야 한다. 
임대차보호법상 확정일자와 전입신고 중 늦은 날짜가 세입자의 권리가 생긴 날로 인정되기 때문이다. 

 

세금으로 공매에 넘어가는 경우를 대비해 집주인의 세금 체납 여부도 확인 대상이다. 

 

사는 집이 법원 경매에 들어간 세입자는 일단 집주인의 자동차 등 다른 자산에 
임차보증금반환 청구소송을 제기해 보증금을 회수하는 게 좋다. 

 

하지만 집주인의 자산이 거의 없다면 직접 경매에 뛰어들어 살고 있는 주택을 싼값에 매입하는 게 
최후의 방법이 될 수 있다. 이때 세입자는 자금조달과 손익까지 잘 따져야 또 다른 피해를 막을 수 있다. 

깡통전세 피해는 늘고 있지만 아직 실효성있는 정부 대책은 없다. 
명확한 대책이 마련되기 전에는 세입자 스스로 꼼꼼하게 살펴보는 것만이 피해를 줄일 수 있는 방법이다.