집주인으로 변신한 월가 금융사들

By NICK TIMIRAOS, ROBBIE WHELAN and MATT PHILLIPS

월가 대형 금융사들이 현금이 말라버린 미국인들의 집주인 노릇을 하기 위한 대열에 들어서고 있다. 국책 모기지업체 패니매가 진행하는 수많은 차압주택 경매에 나선 것이다.

이렇게 획득한 주택은 되파는 대신 한동안 임대해 시장에 나온 부동산 수를 줄임으로써 주택시장 회복을 돕는다는 발상이다. 대형 금융사들이 관심을 보인다는 사실로 미루어 향후 상당한 수익이 기대된다는 것도 알 수 있다.

그러나 이같은 대량매각(bulk sale)에는 단점도 있다. 주택을 한 채 한 채 파는 현 방식에도 비용이 많이 들며 때로는 비효율적이라는 단점이 있긴 하지만, 대형 금융사에 여러 채를 한꺼번에 팔려면 가격을 크게 할인해 주어야 하기 때문에 패니매로서는 많은 초기비용이 든다는 단점이 있다. 결국 어떤 방식이 (패니매의 손실분을 책임져야 하는) 납세자들의 부담을 최소한으로 줄일지는 확실치 않다.

액면가만 놓고 따지면 월가 기준으로는 작은 투자다. 하지만 투자자들이 패니매(그리고 프레디맥, 연방기관, 은행들)가 앞으로도 대량매각을 진행하도록 할 만큼 높은 가격을 기꺼이 지불할지에 대한 힌트가 될 수도 있다.

현재는 은행들이 부동산 리스팅이라는 정규 루트로 보유한 주택을 팔 경우 희망가의 90% 이상을 받을 수 있다고 업계 분석가들은 전한다. 크게 할인된 가격에 팔아야 한다면 대량매각을 주저할 수 있단 얘기다.

이번 패니매의 경매 참여를 고려하고 있는 금융사들로는 브로커-딜러인 암허스트 시큐리티 그룹과 모기지채권 창시자 루이스 라니에리가 운용하는 펀드, 헤지펀드 폴슨 & 코와 사모펀드 콜로니 캐피탈 LLC 등이 있다.

총 2,500개의 대상 주택을 8개 지역으로 나누어 진행하며 아틀란타에 572채, 시카고에 99채 등이다. 총 시장가치는 3억2천만 달러에 달한다고 패니매에 자문하고 있는 크레딧 스위스의 공모서류는 밝힌다.

암허스트 CEO 숀 돕슨은 “우리는 시작은 미약하지만 끝은 창대할 거라는 기대하에 많은 자본과 시간을 투자하고 있다”고 말했다. 지난 여름 암허스트는 패니매가 진행한 달라스 경매에서 50채 입찰에 성공했으며 이제 그 중 일부를 경매에 부칠 것이라는 사실을 확인했다.

패니매와 크레딧 스위스 대변인들은 이번 매각과 관련한 논평 요청을 거절했다.

투자자들은 패니매로부터 사들인 주택을 임대해야 하며 몇 년간 팔 수 없다.

일부 가망 구매자들은 대형 투자자들이 참여하면 시장이 보다 신속히 개선될 거라고 믿는다. “일부 시장은 이미 거의 안정되었으며 대형 투자자들의 참여로 안정화가 크게 가속화될 것”이라고 라니에리는 말했다.

주택시장 침체기 전반에 걸쳐 월가 자금은 차압 단독주택에 약간 투입되었지만 수나 규모에 있어 작은 딜들이었다. 구매자측에서 큰 할인을 요구했기 때문이다. 패니와 프레디는 한 채씩 팔아야 보다 많은 자본를 회수할 수 있다고 믿었기 때문에 대량매각을 거부해왔다.

그러나 지난 1년간 차압 압력으로 주택가격이 계속 하락하는 와중에도 임대가는 올랐다. 투자자들은 임대용으로 내놓기 위해 주택을 사들이기 시작했고 패니는 차압 과정에서 엄청난 수의 주택을 보유하게 되었다. 조만간 팔아야 할 집들이었다.

투자자들이 대량으로 단독주택을 구입해 임대하려는 이유 중 하나는 현재로서는 이보다 고수익을 낼 수 있는 투자처가 없기 때문이다.

골드만삭스 이코노미스트들은 미국 평균 임대 수익률을 약 6.3%로 추산한다. 하지만 라스베가스, 디트로이트, 탐파 등 주택시장 붕괴 당시 가장 큰 타격을 입은 도시들의 경우 8%까지 갈 수도 있다고 한다. 대조적으로 모기지채권의 평균 수익률은 3%를 약간 넘는 정도이며 투자등급 기업채권은 3.5%라고 바클레이즈 캐피탈 지수는 밝힌다.

현명한 투자자로 알려진 버크셔 헤서웨이 CEO 워렌 버핏은 지난달 CNBC-TV와의 인터뷰에서 높은 임대수익률을 감안할 때 그렇게 쉽게 할 수만 있다면 “수십만 채”의 단독주택을 사겠다고 말했다.

패니와 프레디는 전체 차압주택의 절반 정도(18만 채)를 보유하고 있으며 2011년 말 시장가치로 추산했을 때 약 147억 달러의 가치다.

작년 패니는 살 집을 찾는 이들이나 임대 혹은 되팔려는 소규모 투자자를 대상으로 한 채씩 팔았고 그 수는 총 24만 채가 넘었다.

대부분은 지역 중개업체를 통한 전통적인 방법으로였고 소수만이 여러채를 한꺼번에 팔거나 경매를 통해 팔았다.

패니는 이번 대량매각으로 새로운 종류의 투자자를 끌어들일 수 있을지 시험해보려한다.

대량매각이 최고의 옵션이라고 생각하지 않는 이들도 있다. 이들은 패니와 프레디가 소규모 지역 투자자들에 대한 대출을 더 많이 해주는 것이 차라리 도움이 될 거라고 말한다.

콜드웰 뱅커와 센추리 21의 모회사 리얼로지 코프 CEO 리처드 스미스는 “상당히 강력한 소규모 투자자 집단이 생겨나 무서운 속도로 흡수하고 있다”고 말했다.

바클레이즈 캐피탈에 따르면 연간 약 80만채의 소유주가 직접 살던 주택이 임대로 전환되고 있다. 작년 한 해 총 430만채의 소유주가 바뀐 점을 감안하면 상당히 많은 수치다.

패니가 더 나은 가격에 대량매각을 진행할 수 있을지는 확실치 않다. 4분기에 프레디맥은 일부 시장에서 차압주택 가격이 안정되었다고 보고했다. 주택조사기관 젤만 & 어소시에이츠의 아이비 젤만은 고수익을 바라는 투자자들의 심리를 감안할 때 대량매각 “입찰가가 너무 낮게 책정될 가능성이 크다”라고 말했다. “모두가 이것을 바라고 있긴 하지만 경제적 관점에서 볼 때 패니가 레버리지를 제공하지 않는 한 더 나은 방법이 아닐 지 모른다.”

지금까지 패니와 프레디는 대량매각을 거부해왔다. 투자자들이 가격을 너무 낮게 부른다는 이유에서였다. 작년 패니는 차압에 들어간 부채 1달러당 약 35센트의 손실을 보았다.

일부 대형 투자자들은 가망 수익률에 대해 신중한 태도를 보이고 있다. 주택건설업체 레나 코프의 계열사로 부실채권에 투자하는 리날토 캐피탈 매니지먼트는 연방예금보험공사(FDIC)로부터 부실채권을 사들이면서 보유하게 된 300채의 주택을 임대했다.

리날토가 이번 입찰에 참여할 것을 고려하고 있긴 하지만, 레나 CEO 스튜어트 밀러는 개조와 관리, 임대 비용 등을 제하고 나면 “투자자본 대비 적당한 수익을 얻기가” 더 어려울 것이라고 경고한다. “어려움은…각각의 부동산을 검토해 모든 비용을 제대로 평가하는 것이다.”

지역 업체와 협력하는 투자자도 있다. 아리조나주 스캇스데일 소재 아메리칸 레지덴셜 프러퍼티는 지난 4년간 약 800채에 달하는 차압주택을 사들였고 현재 라니에리 같은 투자자들과 협력을 모색하고 있다. 라니에리는 “이번 건에 상당히 관심을 보이는 거액 투자자들이 많이 있지만 멀리서 바라만봐서는 투자를 시작할 수 없다”고 말했다.

패니는 관심있는 투자자들에게 신청 절차를 밟도록 하고 있다. 자본력과 부동산 관리능력을 평가할 것이라고 한다. 캘리포니아 어바인의 주택건설컨설턴트 존 번스는 “이번 매각건에는 정치적 요소가 포함되어 있다. 가장 높은 입찰가를 내는 사람을 원하는 한편 세입자를 관리할 수 있는 사람을 원하기 때문”이라고 말했다.

이번 매각건은 플로리다, 아리조나, 남부 캘리포니아 등지를 포함한 미 전역에 이미 세가 나간 집을 우선 대상으로 하고 있다. 대부분 패니가 차압하면서 세입자를 들였으며 그 상태로 팔릴 예정이다.

이런 집은 패니매가 올해 초 기준 보유한 거의 12만 채의 차압주택의 단 2%만을 차지한다. 또한 패니매는 기존의 소매판매도 계속할 가능성이 크다.

경매는 4월 중순으로 예정되어 있으며 5월 말 경 첫 거래를 완료할 계획이다.